La disciplina in sintesi e le novità 2019
La “cedolare secca” è un regime agevolativo, che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile) con un’aliquota del:
- 10 per cento sul canone concordato;
- 21 per cento sul canone di locazione libero.
Inoltre, per i contratti sotto cedolare secca non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo (16 euro), ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. La cedolare secca non sostituisce, invece, l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.
Chi può beneficiarne
Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività d’impresa o di arti e professioni.
Per quali immobili
L’opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 ad A11(esclusa l’A10 – uffici o studi privati), locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamenteall’abitazione, oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo, a condizione che:
- il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali;
- nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento a quello di locazione dell’immobile abitativo;
- sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata.
In presenza di più locatori contitolari, l’opzione per la cedolare secca deve essere esercitata distintamente da ciascuno.
I locatori contitolari che non esercitano l’opzione sono tenuti al versamento dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. Deve essere comunque versata l’imposta di bollo sul contratto di locazione.
L’imposta di registro deve essere versata per l’intero importo stabilito nei casi in cui la norma fissa l’ammontare minimo dell’imposta dovuta.
Le novità della Manovra 2019
Il disegno di legge di bilancio 2019, attualmente in discussione presso la Camera dei Deputati, estende il regime agevolato della cedolare secca ai contratti stipulati nell’anno 2019, relativi ai locali commerciali di superfice inferiore ai 600 metri quadri (pertinenze escluse).
Più nel dettaglio, l’art. 9 del citato disegno di legge di bilancio interviene sull’ambito di applicazione dell’art. 3 del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, che ha istituito il regime facoltativo in commento, prevedendo l’estensione della disciplina in esame anche alle unità immobiliari:
– classificate nella categoria catastale C/1;
– di superficie, al netto delle pertinenze, fino a 600 metri quadri,
e alle relative pertinenze locate congiuntamente.
Stando all’ultima versione del testo e salvo eventuali modifiche, l’agevolazione si applica ai contratti stipulati nel 2019, qualora, al 15 ottobre 2018, risulti già in essere un contratto non scaduto tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale.
Come si calcola l’acconto
Nel regime agevolativo in esame, l’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21 per cento sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti. È, inoltre, prevista un’aliquota agevolata pari al 15 per cento (introdotta dal decreto “piano casa”), ridotta al 10 per cento per il quadriennio 2014-2017.
Dal 2018, l’aliquota sarebbe dovuta tornare al 15 per cento; tuttavia, la legge 27 dicembre 2017, n. 205(legge di bilancio 2018), all’art. 1, comma 16, ha prorogato l’aliquota super ridotta di altri due anni. Fino al 2019, pertanto, resta in vigore la proroga dell’aliquota agevolata del 10 per cento.
L’aliquota agevolata spetta esclusivamente per i contratti siglati per abitazioni ubicate nei Comuni:
- con carenze di disponibilità abitative (art. 1, comma 1, lett. a e b, del D.L. 30 dicembre 1988, n. 551). Si tratta, in pratica, dei Comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei Comuni confinanti con gli stessi, nonché gli altri Comuni capoluogo di provincia;
- ad alta tensione abitativa (appositamente individuati dal CIPE);
- per i quali è stato deliberato lo stato di emergenza nei 5 anni precedenti il 28 maggio 2014.
Per la cedolare secca, scadenze e modalità (acconto e saldo) sono le stesse dell’IRPEF. A cambiare è, invece, la misura dell’acconto, pari al 95 per cento dell’imposta sostitutiva dovuta per l’anno precedente.
Nel modello Redditi PF 2018 la liquidazione dell’imposta avviene nel “nuovo” quadro LC, dove è possibile indicare anche le ritenute subite sugli affitti brevi stipulati dal 1° luglio 2017 tramite intermediari immobiliari. Per stabilire se è dovuto o meno l’acconto relativo alla cedolare secca per l’anno 2018, occorre controllare l’importo indicato nel rigo LC1, colonna 5, “Differenza” del modello Redditi PF 2018.
Se questo importo:
- non supera 51,65 euro, non è dovuto acconto;
- supera 51,65 euro, è dovuto acconto nella misura del 95 per cento del suo ammontare.
L’acconto così determinato deve essere versato:
- in unica soluzione, entro venerdì 30 novembre 2018, se l’importo dovuto è inferiore a 257,52 euro;
- in due rate, se l’importo dovuto è uguale o superiore a 257,52 euro, di cui:
- la prima, pari al 40 per cento, si paga con il codice tributo «1840», entro il 30 giugno (rinviabile al 31 luglio, che quest’anno slittava al 20 agosto, con una maggiorazione dello 0,40 per cento);
- la seconda, pari al restante 60 per cento, entro il 30 novembre, con il codice tributo «1841» (che si usa anche in caso di un unico acconto).
Il saldo del restante 5 per cento va pagato, invece, entro il 30 giugno dell’anno successivo, utilizzando il codice tributo «1842».
| ACCONTO CEDOLARE SECCA
METODO STORICO = 95% IMPOSTA SOSTITUTIVA 2017 |
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| ACCONTO | NUMERO RATE | MISURA DEL VERSAMENTO |
| Se < 257,62 euro | Rata unica entro il 30 novembre 2018 – Codice tributo «1841» | 95% imposta dovuta per il 2017 |
| Se > o = 257,62 euro | Due rate:
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Le modalità di versamento
In merito alle modalità di versamento dell’imposta sostitutiva in esame occorre operare una distinzione tra:
- contribuenti che presentano il modello Redditi PF, i quali versano l’imposta sostitutiva con modello F24;
- lavoratori dipendenti e pensionati che presentano il modello 730, i quali pagano la cedolare sotto forma di trattenuta diretta dalla busta paga o dalla pensione.
Il contribuente Mario Rossi stipula nel 2016 un contratto di locazione “4+4” e presenta la seguente situazione:
Di questi 1.676,00 euro:
Il modello F24 per il versamento del secondo acconto (supponendo che non ci siano compensazioni) da effettuare entro il 30 novembre 2018 dovrà essere compilato come segue:
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Alcune ipotesi particolari
Rispetto allo “schema-base” delineato, possono verificarsi alcune eccezioni.
La prima riguarda i contratti stipulati quest’anno, ossia nel 2018. Nel primo anno di adesione al regime agevolativo, infatti, non va pagato nessun acconto, in quanto manca un’imposta dovuta per l’anno precedente.
In buona sostanza, i contribuenti che hanno stipulato la cedolare per la prima volta nel 2018 dovranno versare l’imposta sostitutiva tutta a saldo il prossimo anno. Sempre nel 2019, inoltre, dovranno versare anche l’acconto per tale ultima annualità.
Appare utile sottolineare, inoltre, che l’applicazione della cedolare è autonoma per ciascun immobile e per ciascun contratto di locazione.
Si pensi a un contribuente che possiede due fabbricati, dei quali nel 2017:
– il primo è stato locato in regime IRPEF;
– il secondo risultava sfitto.
Alla luce delle predette considerazioni, se nel 2018 il fabbricato sfitto viene affittato in regime di imposta sostitutiva, non occorrerà pagare alcun acconto a titolo di cedolare secca.
Una seconda eccezione riguarda la possibilità di versare un acconto inferiore a quello calcolato in base all’imposta dovuta per il 2017 (metodo storico), utilizzando il cosiddetto “metodo previsionale”.
Il metodo in esame, infatti, può essere sempre utilizzato quando il contribuente prevede di dovere pagare per l’anno in corso un’imposta più bassa rispetto a quella dell’anno precedente.
| Il contribuente Luca Verdi ha dato in locazione un immobile abitativo per tutto il 2017 a fronte di un canone annuale stabilito nella misura di 7.200 euro (600 euro al mese). L’acconto dovuto per il 2018 con il metodo storico è pari a 1.436 euro, ossia il 95 per cento di 1.512 euro (= 7.200 x 21%), di cui il 60 per cento (862 euro) da versare come secondo acconto entro il 30 novembre 2018 (si presume che il 40 per cento sia stato già versato).
L’immobile è rimasto però sfitto a decorrere dal 1° marzo 2018 ed il proprietario è riuscito a trovare un nuovo inquilino disponibile soltanto dal 1° luglio 2018. Il contribuente, pertanto, intende ricalcolare l’acconto 2018 con il metodo previsionale e versare il secondo acconto in misura inferiore rispetto a quanto risultante dal modello Redditi PF 2018 (con applicazione del metodo storico). Applicando il metodo previsionale si otterrà quanto segue:
Il contribuente decide di versare il secondo acconto ricalcolato e, quindi, 434 euro (e non 862 euro).
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L’applicazione del metodo previsionale risulta conveniente anche in molteplici altre occasioni. Si pensi alla riduzione del canone oppure alla stipula di un contratto a canone concordato al posto di quello libero, con aliquota al 10 per cento e non al 21 per cento.
La possibilità di ridurre l’acconto con il metodo previsionale è pacificamente ammessa dal provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate 7 aprile 2011 (par. 7.2), secondo cui “il versamento dell’acconto non si considera carente se di importo almeno pari al 95 per cento della cedolare secca calcolata per l’anno in cui si è prodotto il reddito”.
L’utilizzo di questo metodo deve essere in ogni caso valutato con particolare attenzione, specie in considerazione del fatto che, qualora la previsione risultasse errata, l’Agenzia delle entrate applicherà la sanzione per insufficiente versamento (pari al 30 per cento), ferma restando la possibilità di regolarizzare spontaneamente il versamento attraverso l’istituto del ravvedimento operoso.
| CEDOLARE SECCA: CASI PARTICOLARI | |
| IPOTESI | POSSIBILE SOLUZIONE |
| Esercizio dell’opzione per la cedolare secca nel 2018 | Nessun acconto è dovuto per l’imposta sostitutiva 2018 |
| Cedolare secca cessata nel corso del 2018 | Applicazione del metodo previsionale, così da versare un acconto per la cedolare in misura ridotta (ovvero non versarlo affatto). |