Credito di imposta canoni di locazione

Tra i tanti bonus introdotti in questi mesi per far fonte alle difficoltà economiche in cui versano buona parte delle imprese e dei lavoratori autonomi causate dall’epidemia da Covid-19, uno dei più “gettonati” sembra essere quello sulle locazioni di immobili ad uso non abitativo.

Il riferimento è alla misura prevista dal decreto Rilancio (art. 28, D.L. n. 34/2020), anche se già con il decreto Cura Italia (art. 65, D.L. n. 18/2020) era stata prevista una misura simile, anche se limitata solo al mese di marzo e con caratteristiche diverse.

Le aspettative che si sono create su un bonus di questo tipo sono tante, anche a causa della sua appetibilità. Infatti, è pari al 60% dell’ammontare mensile del canone o al 30% in caso di contratti di servizi a prestazioni complesse o di affitto d’azienda, comprensivi di almeno un immobile a uso non abitativo destinato allo svolgimento dell’attività industriale, commerciale, artigianale, agricola, di interesse turistico o all’esercizio abituale e professionale dell’attività di lavoro autonomo.

Per questi motivi l’Agenzia delle Entrate è stata chiamata a fornire alcuni importanti chiarimenti contenuti sia in alcune circolari che nelle risposte ad alcuni interpelli.

Proviamo, dunque, a fare il punto sugli aspetti più importanti da considerare per chi intende fruire del bonus, alla luce di questi chiarimenti.

Chi è interessato e chi no

Limitando l’attenzione al bonus previsto dal decreto Rilancio, possono richiederlo:

– gli imprenditori individuali e le società in nome collettivo e in accomandita semplice che producono reddito d’impresa indipendentemente dal regime contabile adottato;
– gli enti e società di capitali;
– le stabili organizzazioni di soggetti non residenti;
– le persone fisiche e associazioni che esercitano arti e professioni, producendo reddito di lavoro autonomo;
– gli enti non commerciali, compresi gli enti del Terzo settore, enti religiosi civilmente riconosciuti;
– i soggetti in regime forfetario e in regime di vantaggio;
– gli imprenditori e le imprese agricole, sia quelle che determinano per regime naturale il reddito su base catastale, sia quelle che producono reddito d’impresa.

Il credito di imposta spetta anche:

– alle strutture alberghiere, termali e agrituristiche, alle agenzie di viaggio e turismo e ai tour operator indipendentemente dal volume di ricavi e compensi registrato nel periodo d’imposta precedente; ai fini dell’individuazione di tali attività occorre fare riferimento ai soggetti che – indipendentemente dalla natura giuridica o dal regime fiscale adottato – svolgono effettivamente le attività riconducibili alla sezione 55 di cui ai codici ATECO (Agenzia delle Entrate, circolare 6 giugno 2020, n. 14/E);
– agli enti non commerciali, compresi gli enti del terzo settore e gli enti religiosi civilmente riconosciuti, in relazione al canone di locazione, di leasing o di concessione di immobili ad uso non abitativo destinati allo svolgimento dell’attività istituzionale.

Su quest’ultimo aspetto, però, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che i predetti soggetti possono fruire del credito d’imposta, anche nell’ipotesi in cui l’ente svolga, oltre all’attività istituzionale, anche un’attività commerciale, in modo non prevalente o esclusivo (circolare 6 giugno 2020, n. 14/E).

Sono esclusi:

– i soggetti che svolgono attività commerciali o di lavoro autonomo non abituali e, quindi, dichiarano redditi diversi (circolare n. 14/E/2020);
– chi esercita l’attività di intramoenia presso gli studi professionali privati, nel rispetto della normativa sanitaria e dei regolamenti aziendali; infatti tale attività rientra tra i redditi assimilati a quelli di lavoro dipendente e non tra quelli di lavoro autonomo (Agenzia delle Entrate, circolare 20 agosto 2020, n. 25/E).

Ambito oggettivo, percentuali e condizioni

Il credito d’imposta è pari al 60% (20% per le imprese esercenti attività di commercio al dettaglio con ricavi o compensi superiori a 5 milioni di euro, nel periodo d’imposta 2019) dell’ammontare mensile del canone dei mesi di marzo, aprile, maggio e giugno 2020 (per le strutture turistico ricettive con attività solo stagionale con riferimento a ciascuno dei mesi di aprile, maggio, giugno e luglio).

Tale canone si riferisce a contratti di locazione, di leasing o di concessione di immobili ad uso non abitativo destinati allo svolgimento dell’attività industriale, commerciale, artigianale, agricola, di interesse turistico o all’esercizio abituale e professionale dell’attività di lavoro autonomo.

E’ comunque possibile fruire del bonus in caso di contratto di sublocazione di un immobile o parte di esso (ad esempio una stanza) da parte di un professionista che possiede i requisiti di legge (risposta a interpello 16 settembre 2020, n. 356), mentre, se si tratta di immobile utilizzato in uso promiscuo per l’attività professionale, il credito d’imposta sarà pari al 50% di quanto spettante (circolare n. 14/E/2020).

Lo stesso dicasi in caso di immobile locato ad uso abitativo strumentale all’attività di Bed and Breakfast svolta in via imprenditoriale (circolare n. 25/E/2020).

Per quanto riguarda il leasing, ci si riferisce ai contratti di leasing c.d. operativo (o di godimento) poiché, a differenza dei leasing c.d. finanziari (o traslativi), questo tipo di contratto ha la medesima funzione economica del contratto locazione “tipico” (circolare n. 14/E/2020).

Da ricordare, inoltre, che la misura si riduce al 30% (10% per le imprese esercenti attività di commercio al dettaglio con ricavi o compensi superiori a 5 milioni di euro, nel periodo d’imposta 2019) del canone in caso di affitto di azienda degli immobili predetti.

Il bonus, come anticipato, riguarda solo gli immobili ad uso non abitativo, ma è indifferente che siano accatastati o rientrino in ipotesi di non accatastabilità oggettiva.

A tal proposito, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che in presenza dei requisiti di legge, il spetta anche in caso di immobili in locazione ma non accatastati in quanto non in quanto “non accatastabili”, quali, ad esempio, gli immobili extraterritoriali di proprietà della Santa Sede (risposta ad interpello 16 settembre 2020, n. 364).

Come utilizzare il bonus

Il credito può essere utilizzato:

– in compensazione, tramite modello F24 da presentare in via telematica;
– nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta di sostenimento della spesa (quadro RU), specificando sia la quota utilizzata in dichiarazione sia la quota compensata tramite F24. L’eventuale residuo è riportabile nei periodi d’imposta successivi, ma non può essere richiesto a rimborso.

Per l’utilizzo in compensazione nel modello F24 va indicato il codice tributo 6920.

In alternativa, è prevista la possibilità di cederlo ad un soggetto terzo.

E se si decide di cederlo?

Nel caso in cui decida di cedere il credito a terzi, il beneficiario deve inviare una comunicazione dell’avvenuta cessione dal 13 luglio 2020 al 31 dicembre 2021, utilizzando esclusivamente le funzionalità rese disponibili nell’area riservata del sito internet dell’Agenzia delle Entrate, a pena d’inammissibilità (provvedimento Agenzia delle Entrate 1° luglio 2020).

La comunicazione deve contenere:

– il codice fiscale del soggetto cedente che ha maturato il credito d’imposta;
– la tipologia del credito d’imposta ceduto e, per il bonus locazioni immobili ad uso non abitativo, il tipo di contratto a cui si riferisce;
– l’ammontare del credito d’imposta maturato e, per il bonus locazioni immobili ad uso non abitativo, i mesi a cui si riferisce;
– l’importo del credito d’imposta ceduto;
– gli estremi di registrazione del contratto in relazione al quale è maturato il credito d’imposta;
– il codice fiscale del cessionario o dei cessionari, specificando l’importo del credito ceduto a ciascuno di essi;
– la data in cui è avvenuta la cessione del credito.

In alternativa all’utilizzo diretto, entro il 31 dicembre dell’anno in cui è stata comunicata la prima cessione i cessionari possono ulteriormente cedere i crediti d’imposta ad altri soggetti.

Il successivo cessionario utilizza i crediti d’imposta secondo gli stessi termini, modalità e condizioni applicabili al cedente, dopo l’accettazione della cessione da comunicare esclusivamente a cura dello stesso cessionario, a pena d’inammissibilità, secondo le stesse regole previste per la prima cessione.

Il cessionario che intende utilizzare in compensazione il credito d’imposta può farlo a decorrere dal giorno lavorativo successivo alla comunicazione della cessione effettuata dal cedente. Deve, però, preventivamente accettare il credito comunicandolo, a pena d’inammissibilità, con modalità telematiche utilizzando i servizi presenti nell’area riservata del sito internet dell’Agenzia delle Entrate.

Fatto questo adempimento, il cessionario utilizza il credito d’imposta con le stesse modalità con le quali sarebbero stati utilizzati dal soggetto cedente.

Pertanto, può compensarlo nel modello F24 con il codice tributo 6931.

Da ricordare infine che la quota dei crediti d’imposta ceduti che non è utilizzata entro il 31 dicembre dell’anno in cui è stata comunicata la cessione si perde in quanto non può essere utilizzata negli anni successivi, né richiesta a rimborso ovvero ulteriormente ceduta.

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