Affittare un immobile a una SRL per finalità ricettive non consente di beneficiare della cedolare secca. Anche dopo alcuni recenti sviluppi giurisprudenziali, la normativa italiana prevede condizioni molto restrittive per poter accedere a questo regime fiscale agevolato quando il locatario è una società a responsabilità limitata.
Quando non si può applicare la cedolare secca per la SRL
Il regime della cedolare secca nasce per disciplinare i contratti di locazione abitativa tra persone fisiche. Di norma, non si estende ai casi in cui il conduttore è una società, soprattutto se l’immobile viene utilizzato per fini imprenditoriali come gli affitti brevi o la sublocazione.
In particolare, se una SRL prende in affitto un appartamento da un privato e lo impiega per ospitare terzi tramite piattaforme come Airbnb o Booking, la cedolare secca per la SRL non può essere applicata. In questi casi, si tratta di un uso commerciale dell’immobile, che rientra nella tassazione ordinaria IRPEF per il proprietario.
Novità giurisprudenziali e chiarimenti normativi
Alcune sentenze della Corte di Cassazione e le modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2024 hanno lasciato uno spiraglio aperto: è possibile valutare l’applicazione della cedolare secca anche quando il conduttore è una società, ma solo a condizioni molto precise.
Il requisito fondamentale è che l’immobile venga destinato esclusivamente ad uso abitativo diretto, ad esempio per ospitare dipendenti, clienti o fornitori della società. È invece esclusa ogni forma di attività ricettiva o di subaffitto a terzi.
Altri casi particolari
È ammesso il regime della cedolare secca anche nei contratti gestiti tramite intermediari immobiliari, a patto che il contratto sia concluso tra privati e non includa servizi accessori tipici delle strutture ricettive (come colazione, pulizie giornaliere, ecc.).
Inoltre, il regime può estendersi anche ai contratti in cui il conduttore è un professionista con Partita IVA, ma solo se l’utilizzo dell’immobile ha finalità abitativa e non professionale. La distinzione tra uso abitativo e uso lavorativo è fondamentale per non decadere dall’agevolazione.
Conclusioni
In sintesi, la cedolare secca per la SRL non è ammessa quando l’immobile locato viene utilizzato per affitti brevi o attività imprenditoriali. Il regime può invece essere applicato solo se la società utilizza l’immobile direttamente e unicamente come abitazione, senza sublocazioni o finalità commerciali.