Chi affitta casa ai turisti tramite Airbnb o altri siti specializzati dovrà pagare le tasse. A partire dal prossimo 1° giugno 2017 entrerà in vigore la «flat tax» del 21% sulle locazioni brevi, con modalità di funzionamento analoghe a quelle della cedolare secca già vigente per le ordinarie locazioni tra privati. Sulla carta nulla di nuovo, in quanto già in passato i redditi derivanti dall’affitto di case vacanze avrebbero dovuto essere dichiarati e autotassati dai contribuenti. Tuttavia nella maggior parte dei casi ciò non avveniva, lasciando nel sommerso le operazioni.
A rendere maggiormente incisivo il prelievo sostitutivo, interviene ora l’obbligo di ritenuta per l’intermediario, vale a dire il soggetto che mette in contatto, anche attraverso un sito web, il proprietario dell’immobile e l’utilizzatore. Qualora quest’ultimo paghi il prezzo al sito, il gestore dovrà effettuare la ritenuta del 21% sul pagamento al locatore, riversandola poi allo stato entro il 16 del mese successivo. A prevederlo è l’articolo 4 del dl n. 50/2017.
L’introduzione della cosiddetta «tassa Airbnb», dal nome del più famoso portale web che mette in contatto chi cerca un alloggio per brevi periodi con chi dispone di uno spazio extra da affittare, era stata già ipotizzata in almeno due occasioni sotto il precedente governo Renzi, senza tuttavia mai trovare la strada legislativa.
Ora la manovra correttiva stabilisce l’applicazione dell’imposta sostitutiva, definendo gli affitti turistici come quei contratti «di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, o di arte e professione, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online».
L’obbligo di ritenuta riguarda anche quei soggetti che eventualmente esercitano l’attività di intermediazione immobiliare in maniera tradizionale, senza cioè avvalersi di un sito internet.
Secondo le stime del governo, la nuova imposta dovrebbe portare a regime un maggior gettito di quasi 140 milioni di euro l’anno.
Per arrivare alla stima, i tecnici dell’esecutivo si sono basati su un’indagine condotta dalla Guardia di finanza di Venezia, che ha accertato nelle località più turistiche come in media tre affitti su quattro venissero svolti in nero.
Nelle dichiarazioni dei redditi delle persone fisiche del 2016, relative all’anno 2015, il totale dei canoni percepiti sulle locazione brevi era di circa 221 milioni (quasi interamente assoggettati a cedolare secca). Pertanto, a parere del Mef, è verosimile ipotizzare una maggiore base imponibile di 663 milioni di euro, da cui grazie alla flat tax dovrebbe giungere una gettito di circa 139,3 milioni di euro. Per il corrente anno l’incasso atteso è ridotto a 81 milioni, dati i soli sette mesi di applicazione.
A completare il cerchio anti-evasione arriva poi l’obbligo per gli intermediari di comunicare all’amministrazione finanziaria i dati dei contratti conclusi.
In questo modo, l’Agenzia delle entrate potrà incrociare il codice fiscale dei soggetti locatori con le rispettive dichiarazioni dei redditi. Attività che finora, in assenza di un obbligo di certificazione da parte degli intermediari, era di fatto impossibile, fatto salvo l’utilizzo delle indagini bancarie (strumento di indagine però piuttosto complesso da attivare e limitato esclusivamente ai casi più rilevanti).
Un tema che rimane aperto anche a seguito della novità legislativa, già emerso per esempio in occasione di alcune operazioni delle Fiamme gialle, è invece l’individuazione della linea di confine tra l’attività di locazione breve «occasionale» e l’attività di impresa vera e propria (ancorché esercitata da un privato cittadino, che magari dispone di più immobili concessi in affitto ai turisti senza soluzione di continuità).
Sul punto, è necessaria un’analisi caso per caso delle caratteristiche dell’attività concretamente svolta, ai fini di poterne individuare la «commercialità» e inserirla, in presenza dei presupposti, in una delle categorie reddituali di cui all’art. 6 del Tuir (redditi fondiari o attività commerciale, che può declinarsi in redditi di impresa o redditi diversi).
Il monitoraggio dovrebbe prendere in esame elementi «qualitativi», come per esempio la fornitura di servizi accessori quali cambio biancheria, pulizie od organizzazione di visite turistiche, ma non sembra trascurabile nemmeno l’aspetto «quantitativo» (ossia il numero di stanze o case date in affitto).
Questa catalogazione assumerebbe un’importanza determinante anche in ambito Iva, con l’eventuale obbligo per il contribuente di dotarsi di una partita Iva per attività immobiliare o per prestazione di alloggio nel settore alberghiero.
| Come funzionerà la nuova imposta sulle locazioni turistiche | |
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A cosa si applica |
La nuova imposta riguarderà le locazioni brevi, definite dal decreto come «contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermedia- zione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online» |
| Decorrenza | 1° giugno 2017 |
| Normativa di riferimento | Le disposizioni applicative sono quelle già vigenti per il regime di cedolare secca, dettate dall’articolo 3 del dlgs n. 23/2011 |
| Obbligatorietà | No. Il regime di flat tax sulle locazioni brevi sarà facoltativo |
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Aliquota |
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Base imponibile |
Oltre ai canoni pagati dal locatario al locatore nei normali contratti di locazione breve, l’imposta riguarderà anche i corrispettivi derivanti dai contratti di subloca- zione e dai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi a oggetto il godimento dell’immobile a favore di terzi |
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Il ruolo dell’intermediario: comunicazione |
I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraver- so la gestione di portali online, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, dovranno trasmettere all’amministrazione finanziaria i dati relativi ai contratti di locazione e/o sublocazione conclusi per il loro tramite |
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Sanzioni |
L’omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati relativi ai contratti sarà punita con una sanzione variabile da 250 a 2.000 euro (riducibile alla metà se la trasmissione corretta è effettuata entro i 15 giorni successivi alla scadenza) |
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Il ruolo dell’intermediario: ritenuta |
I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on line, qualora ricevano dal locatario i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti (per poi riversarli ai locatori), dovranno operare una ritenuta del 21% sull’ammontare dei canoni e corrispettivi incassati all’atto dell’accredito; la ritenuta dovrà essere poi versata all’erario entro il giorno 16 del mese successivo all’incasso e poi certificata al percipiente alla fine dell’anno |
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Status della ritenuta |
Se il contribuente ha optato per il regime sostitutivo, la ritenuta è effettuata a titolo di imposta; se invece non è stata esercitata l’opzione, la ritenuta si consi- dererà operata a titolo di acconto |
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Disposizioni attuative |
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FONTE Italia Oggi.